ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАННЫМИ ЛИЦАМИ

І. Общие примечания 
Правовой режим приобретения недвижимого имущества иностранными лицами(иностранными гражданами и юридическими лицами с местом нахождения вне пределов границ Болгарии) в Республике Болгария урегулирован несколькими нормативными актами. Наибольшее значение среди них имеют положения Конституции Республики Болгария, Закона об иностранцах в Республике Болгария, Закона о поощрении инвестиций, Закона о собственности, Закона о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, Закона о лесах, Закона о государственной собственности, Закона об общинной собственности, Закона о местных налогах и сборах. 

ІІ. Основные нормативные акты
1. В Конституции Республики Болгария заложено правило о том, что иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю. Исключение, которое вводится данным положением, относится только к земле, приобретенной при наследовании по закону, при этом закон обязует иностранцев к последующей передаче своей собственности. Конституция предусматривает урегулирование посредством отдельного закона вопросов, связанных с приобретением ограниченных прав собственности на недвижимое имущество. 
Установленный в Конституции общий принцип рассмотрен в отдельных текстах действующих законов, которые были указаны выше. 
18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты в третьем чтении изменения в Конституции, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, проистекающих из присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу в Болгарии. 
Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону. Таким образом, принятая норма является специальной и касается только приобретения права собственности на землю. 
Независимо от принятия данных изменений, предстоит урегулирование отдельным законом части условий приобретения земли. Следует отметить, что Республика Болгария ведет переговоры о введении переходного периода, в который было бы сохранено ограничение относительно приобретения права собственности на земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда – даже для граждан и юридических лиц Европейского Союза. 

2. Правовой режим, установленный в Законе о собственности, воспроизводит конституционную норму, определяя в дополнение и срок передачи земли, приобретенной по наследству – три года после открытия наследства. Этим же самым законом регламентируется, что иностранцы и иностранные юридические лица могут свободно приобретать право собственност и на здания и ограниченные права на недвижимое имущество, кроме тех случаев, когда законом установлено иное. 

3. В Конституции и Законе о собственности используется общее понятие “земля”. Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, в качестве специального закона, предусматривает запрет на приобретение иностраными лицами и иностранными юридическими лицами права собственности на “землю сельскохозяйственного назначения”. Иностранные юридические лица не могут владеть правом собственности на землю сельскохозяйственного назначения, т.е. в таких случаях имеется абсолютный запрет. Иностранные граждане (иностранные физические лица) могут приобретать землю сельскохозяйственного назначения только путем наследования по закону, но должны снова в трехлетний срок после открытия наследства передать ее в собственность местным лицам. 
Землями сельскохозяйственного назначения по смыслу закона являются те земли, которые предназначены для сельскохозяйственного производства и: 

находятся за чертой поселений, определенной посредством плана застройки и регуляции или через кольцевой полигон; 
не включены в лесной фонд; 
не заняты зданиями промышленных или иных хозяйственных предприятий, учреждений отдыха и здравоохранения, религиозных или иных общественных организаций и не представляют собой дворовые участки или складские помещения для такого рода зданий; 
не заняты открытыми рудниками и карьерами, энергетическими, оросительными, транспортными или другими сооружениями для общего пользования и не являются также прилежащими частями к таким сооружениям. 

4. Закон о лесах предусматривает аналогичное ограничение прав иностpанных граждан и иностранных юридических лиц, но в рамках урегулированной этим законом материи. В этом законе регламентированы понятия “лес” и “земля лесного фонда”. 
Иностранные лица не могут обладать правом собственности на леса и земли лесного фонда – снова налицо абсолютный запрет. 
Иностранные граждане могут приобретать леса и земли лесного фонда только при наследовании по закону. Они обязаны в трехлетний срок от открытия наследства передать его в собственность местных физических или юридических лиц, общин или государства. По истечении этого срока государство приобретает леса и земли лесного фонда по ценам, определенным распоряжением Совета Министров. 

5. Последними изменениями Закона о поощрении инвестиций и Правил его примененияпредпринята попытка улучшить инвестиционный климат в стране и повысить конкурентноспособность экономики, в том числе и в части, относящейся к непосредственному осуществлению инвестиций. 
Категорически предусмотрена возможность реализации иностранным лицом инвестиций в стране в порядке, предвиденном для местных лиц, имея при этом равные с ними права, поскольку в законе не предусмотрено иное. Изменениями была полностью устранена глава Пятая Закона об иностранных инвестициях, которая регулировала специфические гипотезы при обретения недвижимого имущества иностранными лицами, а точнее: 

отпало требование о наличии разрешения на постоянное пребывание иностранного лица ввиду осуществления хозяйственной деятельности под определенной законом формой (единоличный торговец, участие в кооперации или в собирательном обществе, а также в качестве коллективного (полного) участника, имеющего неограниченную ответственность в простом коммандитном обществе или в коммандитном обществе, капитал которого представлен в виде акций); 
отпал запрет на приобретение права собственности на землю иностранным лицом, в т.ч. и посредством филиала или в качестве единоличного торговца; 
отпал разрешительный режим, который предусматривался для приобретения права собственности на здания и ограниченные вещные права на недвижимое имущество в районе пограничных зон и других территорий, определенных Советом Министров и связанных с национальной безопасностью; 
отпало и специальное положение относительно отчуждения недвижимости, являющейся собственностью иностранного лица. 

Создана специальная регламентация, содержащая преференциальные условия, поощрения и облегчения для инвесторов, осуществляющих инвестицию первого класса (стоимостью свыше 100 миллионов левов или около 50 миллионов евро), связанная с приобретением права собственности и других вещных прав на недвижимость, представляющую собой частную государственную и общинную собственность. Инвестор первого класса, который владеет сертификатом для такого вида инвестиции, имеет право направить Болгарскому агентству по инвестициям запрос на приобретение права на собственность или ограниченных вещных прав на недвижимое имущество, представляющее собой частн ую государственную собственность или общинную собственность. Агентство должно внести предложение компетентным государственным или общинным органам о продаже или безвозмездной передаче права собственности или учреждения ограниченного соответствующего вещного права. 

6. Особым является режим приобретения недвижимого имущества и ограниченных вещных прав на недвижимое имущество – частную, государственную и общинную собственность, установленный в Законе о государственной собственности и Законе об общинной собственности. 
Собственность государства бывает публичной и частной. Публичную государственную собственность составляют объекты, являющиеся исключительно государственной собственностью согласно Конституции Республики Болгарии, недвижимость – государственная собственность, предоставленная ведомствам для исполнения их функций, а также недвижимость – государственная собственность, предназначенная для постоянного удовлетворения общественных потребностей национального значения через общее пользование. Недвижимость и вещи — публичная государственная собственность не могут отчуждаться, обременяться вещными правами, приобретаться по давности, а также включаться в имущество торговых обществ. Особое право пользования — концессия, предоставляется на объекты, составляющие публичную государственную собственность, в порядке, определеннном Законом о концессиях. 
Управление и распоряжение недвижимым имуществом — частной государственной собственностью – осуществляется управляющим областью — главой администрации области, по местонахождению недвижимости. 
Продажа недвижимого имущества — частной государственной собственности совершается приказом главы администрации по местонахождению недвижимости после проведения тендера на условиях и в порядке, определенных Советом Министров. На основании приказа управляющий областью заключает договор о продаже. 
Продажа или обмен недвижимого имущества – частной государственной собственности, балансовая стоимость которой превышает 500 тысяч левов или около 250 тысяч евро, совершается по решению Совета Министров, на основании предложения Министра регионального развития и благоустройства. 
Право строительства недвижимости — частной государственной собственности — учреждается бессрочно или на определенный срок приказом главы администрации области. Управляющий област ью по местонахождению недвижимости приказом может учреждать возмездное право строительства после проведения тендера или конкурса на условиях и в порядке , определенных Советом Министров. На основании этого приказа руководитель области заключает договор. 
Общинная собственность тоже бывает публичной и частной. Публичной общинной собственностью являются недвижимое имущество и вещи, определенные законом, недвижимость, предназначенная для исполнения функций органов местного самоуправления и местной администрации, иная недвижимость, предназначенная для постоянного удовлетворения общественных потребностей местного значения, определенных общинным советом. Недвижимость и вещи — публичная общинная собственность — не могут приобретаться по давности. Недвижимость и вещи — публичнаая общинная собственность — не могут отчуждаться и передаваться в собственность третьим лицам. Недвижимость — публичная общинная собственность — могут обременяться ограниченными вещными правами только в случаях, определенных законом. 
Недвижимость и вещи — частная общинная собственность — могут быть объектом распоряжения и к ним применяются общие положения о собственности, поскольку в Законе об общинной собственности не предусмотрено иное. Общинный совет принимает решения о приобретении, управлении и распоряжении общинной собственностью и упражняет общее руководство и контроль. Каждый Общинный совет определяет посредством распоряжения порядок приобретения, управления и распоряжения общинным имуществом и конкретные правомочия руководителей общины –“кметов”. 
Продажа недвижимости и вещей — частной общинной собственности — совершается после решения общинного совета руководителем общины — кметом, посредством тендера или конкурса. Продажа земли — частной общинной собственности — владельцу законно построенного на ней здания совершается кметом без тендера или конкурса в порядке, определенном распоряжением Общинного совета. На основании результатов тендера или конкурса, соответственно — решения общинного совета, руководитель общины – кмет, издает приказ и заключает договор. 
Ограниченные вещные права на недвижимое имущество — частную общинную собственность, учреждаются по решению общинного совета, после проведения тендера или конкурса и на условиях и по порядку, определенными распоряжением, принятым Общинным советом. 
Право строительства на недвижимом имуществе — частной общинной собственности, учреждается после решения общинного совета руководителем общин ы, после проведенного тендера или конкурса.

В заключение, по отношению к правам иностранных лиц на недвижимое имущество в Болгарии, могут быть сделаны следующие основные выводы: 

иностранные физические лица могут приобретать право собственности на землю (в т.ч. на землю сельскохозяюственного назначения, земли лесного фонда или леса) только при наследовании по закону, при этом они должны передать ее в собственность местным лицам в срок до 3 лет после открытия наследства; 
во всех других гипотезах иностранные физические или юридические лица не могут приобретать право собственности на землю (в т.ч. на земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда или на леса); 
иностранные физические или юридические лица по правилу могут приобретать право собственности на строения, а также ограниченные вещные права на недвижимое имущество. 

ІІІ. Приобретение недвижимого имущества иностранными лицами через учрежденное ими местное юридическое лицо 

Иностранные лица могут быть участниками или зарегистрировать торговое общество с местом нахождения в Болгарии. Через регистрацию общества согласно болгарскому Торговому закону вновь учрежденное юридическое лице, независимо от собственности капитала или национальности участников, приобретает качество местного, болгарского юридического лица. Нет ограничений в отношении размера участия иностранных лиц в капитале того или иного торгового общества, т.е. оно может быть полностью принадлежать иностранному лицу . Не существует ограничений и в отношении возможности иностранных лиц самостоятельно управлять и представлять то или иное торговое общество. 
С момента его регистрации в качестве местного юридического лица, для него не существует вышеуказанных ограничений и помех для приобретения собственности или ограниченных вещных прав на недвижимое имущество. 
Заегистрированное в Болгарии единоличное общество с ограниченной ответственностью или единоличное акционерное общество (всецело являющееся собственностью иностранного лица) свободно может приобретать права на собственность и ограниченные вещные права на любое недвижимое имущество. 
Наиболее удобными видами торговых обществ, создаваемых ввиду возможности покупки недвижимого имущества, являются общества с ограниченной ответственностью или акционерные общества, при этом оба вида обществ можут учреждаться единолично, т.е. участником или акционером может быть только одно иностранное физическое или юридическое лицо. 

ІV. Некоторые аспекты налогового режима при сделках с недвижимым имуществом

В связи с приобретением, собственностью и управлением недвижимого имущества в Республике Болгария оплачиваются определенные в различных законах налоги и госпошлины, основные из которых указаны в нижеследующем тексте. 

Налоги и государственные пошлины, оплачиваемые по поводу приобретения недвижимого имущества 
При приобретении недвижимого имущества или ограниченных вещных прав возмездным способом взыскивается однократный местный налог в размере 2%, который начисляется на более высокую из стоимостей налоговой оценки недвижимости и цены купли-продажи. При обмене недвижимого имущества — налог в размере 2% с оценки имущества, имеющего более высокую стоимость. 
В случае приобретения недвижимого имущества безвозмездным способом (через дарение), размер налога определяется следующим образом: 

при дарении между родственниками по прямой линии и между супругами – налог не взыскивается. 
при дарении между братьями, сестрами и племянниками – 0,7 процентов налоговой оценки. 
в остальных случаях (при дарении между третьими лицами) — 5 процентов налоговой оценки. 
Налог оплачивается перед передачей в собственность в территориальной налоговой дирекции по местонахождению недвижимости. 

После заключения каждого договора в форме нотариального акта взыскивается отдельная пошлина, которая перечисляется в Агентство по внесениям в реестр. Эта пошлина — в размере 0,1% стоимости сделки, но не менее 5 левов. 

Если передающим в собственность по сделке с недвижимым имуществом является лицо, зарегистрированное по Закону о налоге на добавленную стоимость, то при передаче собственности на здание или часть здания, дополнительно следует заплатить и налог на добавленную стоимость в размере 20% от цены. Налоговой основой для начисления налога является более высокая из определенных сторонами цена, увеличенная за счет взыскуемых налогов и госпошлин по передаче в собственность и налоговой оценки недвижимости. По правилу при сделках с землей налог на добавленную стоимость не начисляется. 

Взыскиваемые налоги и государственные пошлины после приобретения недвижимого имущества 
Ежегодно взыскивается налог на находящееся во владении недвижимое имущество (за некоторыми исключениями, которые особо указаны в Законе о местных налогах и сборах). 

Налог оплачивается, независимо от того, используется или не используется недвижимое имущество, при этом налогообязанными лицами являются владельцы недвижимого имущества. За вновь построенные здания или части зданий налог взыскивается с начала месяца, который следует за месяцем, в течение которого было завершено их строительство или было начато их использование. При передаче в собственность недвижимости ее приобретатель обязан уплатить налог с начала месяца, который следует за месяцем, в течение которого наступило изменение в собственности или использовании, кроме тех случаев, когда налог уплачен передающим в собственность. 

Уведомление налоговой администрации о вновь построенной или придобретенной недвижимости осуществляется путем подачи налоговой декларации в территориальную налоговую дирекцию по местонахождению недвижимого имущества. 

Налог в размере 1,5 промилле определяется на основе налоговой оценки недвижимого имущества на 1 января года, за который взыскивается налог. 

Владельцы недвижимого имущества платят также таксовый сбор на “бытовой мусор”, который различен для разных общин и населенных пунктов и определяется на каждый календарный год. Он оплачивается за услуги по сбору, вывозу и утилизации в депо или другие сооружения бытовых отходов, а также за поддержание чистоты территорий общественного пользования в населенных пунктах. Размер налога определяется в годовом размере для каждого населенного места решением общинного совета.

По материалам интернет-сайта Центра промышленности РБ